Ülkemizde her geçen gün olumsuzluğu daha çok hissedilen enflasyon sorunu sebebiyle kiraya veren ile kiracı uyuşmazlıkları günden güne daha da önemli hala gelmiştir. Kiraya veren ve kiracıların bu durumda haklarını nasıl isteyebileceği hangi yöntemle daha kısa sürede sonuca gideceği de merak konusudur. Bu nedenle bugünkü yazımızda kiraya verenin, kira sözleşmesini nasıl feshedebileceğini ve kiracısını nasıl tahliye ettirebileceğini inceleyeceğiz.
Öncelikle kira sözleşmesinin feshi, sözleşmenin belirli süreli olup olmamasına göre iki farklı yol ile yapılmaktadır.
1-Bilindiği üzere belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında öngörülen sürenin dolmasından en az on beş gün önce kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla ve bir yıl süreyle kendiliğinden uzamaktadır. Bu nedenle belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmemiz var ise bu süre bittikten sonra ek olarak 1 er yıl olmak üzere kira sözleşmesi her yıl otomatik uzamaktadır. Bu süre 10 yıla ulaşmakla birlikte artık bir sonraki uzama yılı bitiminden 3 ay evvel bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebiliriz. Sonuç olarak 1 yıllık kira sözleşmesini kiraya veren 12. sene dolmadan 3 ay evvele kadar yazılı fesih bildirimiyle kira sözleşmesini feshedebilir.
2-Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise; kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilirken kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra 6 aylık dönemlerin sonundan 3 ay evvel bildirim yapmak koşuluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Örneğin belirli bir sürenin belirlenmediği kira sözleşmelerinde kiraya veren 10,5 yıl dolmadan 3 ay evvel yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin feshine rağmen kiracı, konut veya işyerinden çıkmazsa da açılacak tahliye davası ile birlikte kiracı tahliye edilebilecektir.
3-Kiraya verenin kiracısını tahliye edebileceği diğer durumlar ise şunlardır:
- Kiraya veren; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, gerekli bildirimler yapılarak açılacak dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kiralananı sonradan edinen kişi(yeni malik); kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, bildirim sürelerine uyarak açılacak davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
- Kiracı, kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kiraya verenin tüm bu yollardan hangisini seçeceği ise olayın özelliğine göre farklılık arz edecektir. Ülkemizde mevcut hukuk düzeninde dava yolunun uzun süreli bir süreç olduğu gözetildiğinde bir avukat olarak koşullar mevcut ise icra yoluyla tahliye istenmesini müvekkillere tavsiye etmekteyiz.
Son olarak kiraya verenlere tavsiyelerimizden bir tanesi de tahliye taahhüdü hazırlamalarıdır. Kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya veren ile kiracı arasında yazılı olarak akdedilen tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlenir. Bu durumda kiraya veren taahhüde konu tarih itibariyle icra yoluyla kolay bir şekilde kiracıyı tahliye ettirebilmektedir.